J’avais fait allusion au concept de mashkenta dans mon post “Tashlumim” et apres reflexion, et en analysant les feddbacks des lecteurs, je pense qu’il est plus sage de separer ce mode de financement immobilier du credit a la consommation. Je me permet d’extraire le paragraphe incrimine comme accroche de ce post:
Une de mes filles m’a raconte une petite histoire qui s’est passee dans sa classe:
Le professeur a demande aux eleves de soumettre a la classe leur voeu le plus cher. Je vous passe les reves de prince charmant, de carriere a succes, de richesse, de beaute et autres diplomes gratifiants. La reponse qui a choque ma fille etait simple:
“Que l’on finisse de payer la Mashkenta, c’est mon voeu le plus cher!”…
Voeu pieux ou espoir inutile, car ce pret hypotecaire indexe a l’inflation (”Tzamud la Madad”) est le cauchemar vivant de tous les israeliens. Souvent tres long, soit 25 a 35 ans, il obere la majeure partie du budgets des familles. Apres l’euphorie de la sensation de propriete et apres avoir rembourse les 10 premieres annees, avec des montants qui augmentent au gre des sauts d’humeur du celebre index, l’israelien moyen s’apercoit avec stupefaction qu’il n’a pas encore ecorne le capital… il n’a paye que des interets! Pourtant, tout le monde s’y resigne et courre vaillament apres ce pret toujours un peu plus loin…
Vous expliquer par le menu ce qu’est une mashkenta, beaucoup de sites de banques de prets hypotecaires, d’avocats et de negociateurs immobiliers (les “metavchim”) vous le proposent sur le Net. Un dossier consacre a l’achat d’un appartement en Israel elabore par Alexandre Benezra, avocat et notaire a Jerusalem est tres explicite sur le sujet:
Mon propos est plutot de dissequer les pours et les contres de la mashkenta et son influence sur la vie du foyer:
- Les Pours:
Les raisons generalement invoquees par les israeliens sont toujours les memes concernant la necessite de recourir a une mashkenta:
1/ La precarite du marche de la location
Beaucoup d’Olim sont les victimes de proprietaires qui, en pretextant une vente de l’appartement occupe ou une augmentation (ou une baisse) du montant des loyers dans le quartier ou encore pour laisser le logement libre pour un proche… ou tout autre raison plausible ou capricieuse, ne renouvellent pas le contrat de location. Apres une ou plusieurs experiences traumatisantes de ce genre, l’ole se resoud a acheter pour etre definitivement chez lui.
2/La location est l’equivalent de “jetter son argent a la poubelle chaque mois”
C’est une vision simpliste d’une realite economique, mais elle exprime clairement le sentiment que ressentent la plupart des locataires. Ils travaillent dur et gagnent peu. Leur loyer est souvent exhorbitant par rapport a leur pouvoir d’achat et tous arrivent a la meme conclusion: la mashkenta va me permettre l’accession a la propriete, sinon je paierais toute ma vie et je ne serais jamais proprietaire.
3/ Quel que soit son cout “in fine”, la mashkenta est la meilleure des solutions (Y-en a-t-il d’autres?)
La volonte farouche d’etre proprietaire (et non plus locataire) et la pression sociale environnante rassurent, ou tout du moins confortent dans ses choix, l’accedant a la propriete. En effet, il n’est ni le premier ni le dernier a “prendre” une mashkenta. et les autres ont bien survecu, alors pourquoi pas lui? Bienvenue au club!
- Les contres:
En fait, rares sont les opposants a la mashkenta car y-a-t-il une autre alternative?
1/ Si vous etes primo-accedant a la propriete et sans argent en main (ou juste le “down payment” soit 10 a 15% maximum) et que vous n’avez pas de revenus en devises etrangeres et personne pour contracter un pret a l’etranger en votre faveur. Ouf!
Vous n’avez guere le choix. Cependant vous devez comprendre ce a quoi vous allez vous engagez:
- Sur une tres longue duree, soit de 20 a 35 ans, vous allez payer plusieurs fois la valeur initiale de votre bien, meme “si le tranchage des paiements est tres fin”.
- De ce fait, vous n’ecornerez le capital qu’apres avoir paye dans les premieres annees une tres grande partie d’interets.
- Pendant l’integralite de la duree des paiements vous n’etes proprietaires que de nom. Le pret est hypothecaire, ce qui signifie qu’en cas de litige pour non remboursement des echeances, la banque est prioritaire sur vous quand a l’avenir de votre bien. en clair, elle peut le saisir et par le fait vous en dessaisir.
- Votre taux d’interet negocie le jour de la signature de la mashkenta est indexe a l’indice appelle MADAD, soit un index a la construction qui va augmenter au fil des annees (quand il baisse, vous ne payez pas moins pour autant…c’est la regle du “Qui perd… perd!” telle que l’enoncait Coluche dans son fameux sketche eponyme!). Donc vous ne saurez jamais jusqu’a la derniere mensualite le cout final du pret contracte.
Ceci bien compris, vous etes desormais prets mentalement a souscrire la mashkenta.
2/Si vous ne reunissez pas toutes le conditions enoncees dans le 1/, certaines solutions s’offrent a vous:
- Vous avez de l’argent en main, alors vous pouvez peut etre raisonner differement. Par exemple, vous pouvez louer avec un contat pluriannuel (1 an avec renouvellement obligatoire, ou trois ans avec loyer boque et tacite reconduction avec une augmentation negociee au prealable) et placer votre argent pendant la duree du contrat a un taux superieur a ce que coute la location.
Par exemple, vous voulez acheter un bien a 400 00$ et la location de ce bien est de 1000$ par mois. Pendant ce temps vous placez l’argent a 5%. Si vous louez, cela vous coute 12 000$ par an et le placement de votre argent 20 000$. Vous gardez le capital qui s’incremente de 8000$ la premiere annee. La seconde annee, c’est 408 000$ x 5% = 428 400$ moins les 12000$ annuels de loyer soit 416 400$. Et ainsi de suite…vous avez compris l’effet “boule de neige” des interets cumules.
- Vous n’avez pas beaucoup d’argent en main, mais vous avez un revenu en devises etrangeres. Vous pouvez prendre un pret (total ou partiel) en devises etrangeres. Deux avantages a cela: la duree est plus courte (5ans renouvelables trois fois maximum soit 15 ans) et le taux fixe non indexe pendant chaque duree de 5 ans.
- Vous n’avez pas de revenus en devises mais un tiers (parents, famille, amis) peuvent contracter un pret a taux fixe a l’etranger et vous le remboursez en parallele. N’hesitez pas car vous allez alleger votre cout total considerablement.
3/ Vous pouvez a la fois louer et acheter un appartement de rapport
-Si vous payez actuellement une mashkenta, au lieu de vendre pour racheter, vous pouvez louer votre bien et avec ce revenu louer vous-meme. L’interet et par exemple de se rapprocher d’une ville ou d’un quartier que vous ne pouvez pas envisager a l’achat, mais qui devient accessible en location sans perdre la capitalisation de votre bien proprietaire.
- Vous etes un investisseur: vous n’achetez pas pour habiter mais pour avoir des revenus de votre propriete, En d’autres termes, vous faites mieux travailler l’argent des autres!
Par exemple, vous achetez un 4 pieces que vous divisez en deux deux-pieces que vous louez et le montant des loyers couvre tout ou partie de la mashkenta contractee. “You are in business!” et rien ne vous empeche de renouveller l’operation plusieurs fois a condition que la precedente soit securisee (”break even” = elle ne vous coute rien ou encore mieux, vous etes beneficiaire). Au fil des ans, vous allez non seulement batir un patrimoine mais en plus vous beneficierez de revenus passifs.
Vous voyez, il n’y a jamais une solution unique et surtout ne croyez pas que celles que vous proposent les banques hypothecaires soient les meilleures…pour vous. Car votre propriete est inscrite sur leurs livres de comptes dans la colonne des credits (ils recoivent de l’argent de votre part chaque mois). Et vous concernant, cette propriete est inscrite, dans votre economie familiale, dans la colonne des debits (vous deboursez chaque mois de l’argent pour acquerir votre bien). Un achat immobilier pour l’habiter (et non le louer ou le revendre) n’est pas un bien…c’est une dette!
C’est clair? En tout cas, ca en avait l’intention!
Vous hesitez? Vous etes “mebulbalim” (desorientes)? Ce n’est pas un mauvais signe car vous commencez a reflechir de facon alternative. En tout cas l’essentiel est de prendre la bonne decision soit celle qui VOUS convient, mais en connaissance de cause. Ne dit-on pas: “Un homme (une femme) averti en vaut deux!”.
Ashray mohil!
Pas complètement suivi le raisonnement. Ca a tout l’air d’être le même système que le système américain, la mashkenta serait l’équivalent du mortgage.
Dans ce cas là, il faut savoir que chaque matin quand on se réveille on doit déjà le revenu de sa journée à son banquier pour son bien immobilier (tout dépendant bien entendu de combien on gagne à la journée, et combien on paye, mais moi je gagne si peu…)
Ce que tu ne cites pas, peut-être que ça ne se passe pas comme ça en Israel, c’est que cette dette étant un “credit”, elle sert tout de même d’équité, plus tu la rembourses (que ce soit sur l’intérêt ou sur le capital), plus le corrélaire financier que tu représentes grandit et les organismes de prêt se basent là-dessus pour juger de ta solvabilité.
Maintenant le crédit, c’est bon pour les riches ! parce que ça, c’est jeter de l’argent aux banques pour rien !
Et enfin, mais ce n’était pas je crois le sujet de ton billet, tu n’abordes pas directement l’aspect psychologique d’être propriétaire de son logement, et de ne pas dépendre d’un bailleur pour le sentiment de sécurité que cela représente.
Enfin, dernière petite chose, quand il est possible de rembourser plusieurs fois par mois, au lieu d’une seule fois, cela réduit considérablement la dette finale, puisque le remboursement sert aux intérêts. A ne pas négliger !
Par Otir le 31 octobre 2007
à 8:15
Chere Otir,
Merci pour ton feedback. En effet la mashkenta est une copie du mortgage americain. La difference notable est l’indexation du pret au MADAD, un index mensuel qui fluctue au gre de la sante de la situation du batiment israelien. Et comme on dit en France: “Quand le batiment va, tout va!”. Tout ca pour te dire que l’on s’engage sur une longue duree sans savoir ce que ca va couter a la fin! Ca fait peur non?
A part ca, le systeme est moins flexible qu’aux USA concernant les remboursements anticipes. Une autre difference est que l’americain moyen travaille et vit en fonction de son “credit rating” qui determine au jour le jour sa capacite d’emprunt, qu’elle soi timmobiliere ou a la consommation. En deux mots, nous essayons de vivre a l’americaine sans en avoir les moyens! Entre nous Otir, l’Amerique dans son ensemble a-t-elle encore longtemps les moyens de vivre a credit? La sante actuelle du dollar atteste du contraire…
Concernant “l’aspect psychologique d’être propriétaire de son logement, et de ne pas dépendre d’un bailleur pour le sentiment de sécurité que cela représente”, que tu mentionnes avec raison, j’y fais allusion dans le 1/La precarite du marche de la location. Mais comme tu l’a bien compris, le post parle d’argent et il est une clarification qui fait suite a “Tashlumim” ou tu es intervenue avec beaucoup de force et de justesse…Je pense que les americains qui “nous tracent la route” et prennnent de plein fouet le contre-coup des abus du credit peuvent comprendre et s’inquieter de ce qui se passe actuellement en Israel.
Bonne journee,
Didier
Par didier1 le 1 novembre 2007
à 8:37
Entièrement d’accord avec toi Didier, l’amérique actuelle, pour moi, va dans le mur avec la société qui vit “à crédit” (à crédit de quoi ? pour moi le “crédit” c’est quand on a quelque chose à son actif, quand on a fait quelque chose pour le mériter en quelque sorte, or là, on est bien d’accord, ce n’est pas du crédit, c’est du débit différé, et facturé par un système qui s’enrichit sans élever…).
La Golden Medina est gangrénée par son matérialisme… vaste sujet … je m’éloigne du thème de ce billet, alors je m’arrête là !
Par Otir le 1 novembre 2007
à 2:29
Bonsoir Otir,
On appelle ca de la “cavalerie de tresorerie”.
C’est un vaste sujet qui merite un post a part entiere.
Bonsoir,
Didier
Par didier1 le 1 novembre 2007
à 5:46
J’aimerais inviter tous ceux qui ont contracte une maskenta a une epoque ou les taux d’interet etaient plus eleves de se renseigner sur une possibilite de renegociation de la maskanta (”mihzour mashkanta”) aupres
- de la banque ou ils ont contracter le credit immobilier
- aupres des autres banques aussi
Ils pourront ainsi economiser des dizaines de milliers de $
Par Denis le 3 novembre 2007
à 9:16
cher Denis,
Merci pour ton initiative qui peut aider tant de gens prisonniers d’une mashkenta au taux usurier.
Je vous invite a suivre ce judicieux conseil afin de sauver ce qui est encore sauvable…
Shavua Tov,
Didier
Par didier1 le 4 novembre 2007
à 8:42